Jak uregulowana jest dzierżawa w Kodeksie Cywilnym?

Dzierżawa obok najmu, jest jedną z najpopularniejszych instytucji prawa cywilnego. To, co wyróżnia ją na tle innych praw rzeczowych związanych z nieruchomościami, jest fakt, że w przypadku tej instytucji nie dochodzi do przeniesienia prawa własności na dzierżawcę oraz to, że przedmiotem dzierżawy może być tylko taki przedmiot, który przynosi pożytki. 

 

Definicja dzierżawy

 

Dzierżawa, zgodnie z art. 693 §1 Kodeksu Cywilnego, to umowa, w której wydzierżawiający (właściciel) zobowiązuje się oddać dzierżawcy (użytkownikowi) rzecz do używania i pobierania z niej pożytków na określony lub nieokreślony czas. W zamian dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

 

Czynsz

 

Czynsz może być ustalony w formie pieniężnej, ale również w innych świadczeniach lub w ułamkowej części pożytków. Takie rozwiązanie jest jak najbardziej “życiowe” - bowiem to od woli stron zależy jaką formę ma przyjąć “ekwiwalent” za przedmiot umowy dzierżawy.

 

Czas trwania umowy i obowiązki dzierżawcy

 

Dzierżawa zawarta na czas dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu, jest traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony (art. 695 §1).

Dzierża powinien użytkować rzecz zgodnie z jej przeznaczeniem i zasadami prawidłowej gospodarki (art. 696). Co więcej, musi on  dokonywać niezbędnych napraw, aby utrzymać rzecz w stanie niepogorszonym (art. 697). Warto również podkreślić, iż bez zgody wydzierżawiającego nie może oddawać przedmiotu dzierżawy innym osobom do używania ani poddzierżawiać (art. 698).

 

Płatność czynszu

 

Jeżeli termin płatności czynszu nie jest określony w umowie, czynsz płatny jest z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu (art. 699).

 

Obniżenie czynszu

 

W razie znacznego zmniejszenia przychodu z przedmiotu dzierżawy, które nie jest winą dzierżawcy, może on żądać obniżenia czynszu (art. 700).

 

Prawo zastawu

 

Wydzierżawiający ma ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych dzierżawcy, które służą do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa. Jeżeli umowa przewiduje dodatkowe opłaty, jak podatki czy koszty ubezpieczenia, prawo zastawu zabezpiecza również te roszczenia (art. 701, 702).

 

Wypowiedzenie umowy

 

Dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę – na sześć miesięcy przed końcem roku dzierżawnego, o ile umowa nie stanowi inaczej (art. 704).

 

Zwrot przedmiotu dzierżawy

 

Po zakończeniu dzierżawy, dzierżawca jest zobowiązany zwrócić przedmiot w stanie niepogorszonym. Jeśli pozostawia zasiewy, może żądać zwrotu kosztów na nie poniesionych (art. 705, 706).

 

Stan prawny: maj 2024 r.

 

Fot. unsplash.com